面对“法拍”,华裔如何保住房产?朱&施联合律师楼资深犹太律师解读如何阻止银行拍卖你的房子

【纽约讯】买房是中国人的传统,贷款买房也是大多数人使用的方式。不过,不能按时偿还房屋贷款的后果比较严重,您的房子可能会被债主作为抵押物强制拍卖。这样的话,您会失去自己辛辛苦苦买下的房子并且信用状况也会受影响。

当您因为经济困难无法按时支付贷款,专业的律师可以帮助您进行贷款调整(mortgage modification)。通过贷款调整,债主可能会调整利率,免除债务余额,将可变利率变为固定利率,延长还债的时间。资深犹太律师提醒您,当您拖欠债款或面对房屋将被抵押变卖之时,就应该咨询专业律师了。当您不确定一种方法是否可行时,也请咨询律师,并询问是否有其他的还债方案可行。律师可能根据您的情况为您提供的方案包括:寻求贷款调整,在法庭上对财产抵押进行抗辩或者在财产变卖的过程中放弃财产。然而,一般没有专业知识的人可能不知道该如何抉择,因此咨询专业人士非常有必要。在申请贷款调整的过程中,律师可以帮您准备文书,详细专业地对您的财务困难情况进行阐述,这对于对申请程序不清楚,语言障碍较大的人来说非常有帮助。

面对“法拍”,华裔如何保住房产?朱&施联合律师楼资深犹太律师解读如何阻止银行拍卖你的房子
面对“法拍”,华裔如何保住房产?朱&施联合律师楼资深犹太律师解读如何阻止银行拍卖你的房子

还有一种情况是贷款重组 (mortgage recasting)。如果您得到一笔金钱,并且您的主要目标是减少每月付款,而不是更快地偿还贷款,贷款重组是一个很好的选择。进行贷款重组,您的贷款期限和利率是保持不变的,您可以使用您获得那笔钱财降低贷款的本金余额,于是每月重新摊还贷款的还款额将减少。贷款重组也非常常见,当房地产市场疲软时,有些人在出售以前的房屋之前买房子。他们会暂时需要支付两笔抵押贷款。当他们以前的房屋出售时,他们可以利用卖出以前房屋的收益来偿还部分余额并进行贷款重组。

法拍会有哪些负面影响呢?

自住房(Primary Residence)被银行没收并法拍(foreclosure)之后,屋主将在未来五年内失去向Fannie Mae申请住房贷款的资格。投资房(Investment Property)被银行没收拍卖后,屋主将在未来七年内不能向Fannie Mae申请投资房贷款。因此,如果还不起房贷,应尽快寻找买家,通过赔本抛售(Short Sale)的方式将房子卖掉,虽然银行会亏钱,但是没有经过法拍的程序,屋主仍可在赔本抛售的两年后向Fannie Mae申请贷款。

在美国,不管是自住房还是投资房,大多数美国居民都是通过向Fannie Mae贷款。如果房子被法拍,就意味着他们在未来的五年内很难再买到自住房,七年内很难再买到投资房,因为没有银行会帮他们提供贷款。

此外,一旦有房子有法拍的记录,在未来七年内,每次申请贷款所填写的贷款申请表,都必须要如实登记自己有房子被法拍的记录,而且此记录七年之内不准变更,会严重影响个人能否拿到贷款。而事实上,一旦有此记录,几乎很难再拿到任何房屋的贷款。

房屋被拍卖也会影响屋主的信用分数,对信用记录造成不良影响。一般好的信用记录是700多分,一次房子被法拍的记录会扣减250到300分的信用。也就是说法拍后,个人的信用分数会立刻降到400分左右,这也意味着,你将几乎申请不到任何信用卡或贷款。尤其是在美国这样一个重视信用分数的国家,仅靠现金生活非常不便利,且信用不好还会造成一系列的负面影响。 而如果通过赔本抛售的方式将房子卖了,信用分数只会减少50分左右,且只会在一两年内短期的影响个人信用。赔本抛售后,在个人的银行贷款上显示的是已付清房贷得记录,而信用历史上并不会显示赔本销售的记录。

如果你以为房子被法拍后,自己的债务就两清的话,那就大错特错了。美国有不少州,如果房子拍卖的钱不够付清房子欠的贷款,银行有权利在法拍后告借款人赔偿所剩余额(Deficiency Judgment)。比如,根据乔治亚州法律,银行可以在房子法拍后三十天内向当地法院申请确认法拍的结果及其在法律程序上的合法性(Confirmation Hearing)。银行主要是想证明其拍卖的价格是房子此时的真实市场价格,银行按照法律要求应该发出的通知及广告都依法履行等等。

法拍是否可以撤销?

假如你沒有償還貸款,大多數貸款都有15天的寬限期,過了這個日期,貸款銀行將收取滯納金。滯納金一般是逾期未付本金和利息的2%。你簽署的期票上有滯納金的數量和寬限期。你也可以在每月支付貸款單上找到。假如連續幾次沒有支付貸款,貸款公司會給你寄信或打電話,提醒你趕快支付,這是一個與貸款公司談條件的好時機,也許能夠達成一個協議,避開拍賣。

各州的房屋法拍程序大同小異。紐約州的貸款協議經常包含這樣的條款,要求貸款公司要寄出通知,一般稱為違約信(breach letter)或者要求信(demand letter),通知你的貸款已經違約,貸款銀行可以加速償貸和進行止贖。房屋貸款的加速條款允許,假如借款人違約,貸款公司可以要求支付全部的貸款。

在紐約州,法拍要在法庭中進行。這就意味著貸款銀行(原告)要向州法院提交一個訴狀(complaint),啟動法拍。這個訴狀也會交給借款人(被告)一份,並附有一張傳票(summons),假如訴狀和傳票由人送達,一般要求借款人在20天以內回應。但是,假如訴狀是通過郵局或者其他方式送達,同時送到的還有「幫助屋主通知」,告訴屋主在法拍中的權利,一般的回應期是30天。

聘请律师分析拍卖的合法性是很重要的。如果银行的拍卖程序不合法,则可以终止拍卖的进行。

比如,债主在寻求偿债不能时的房产变卖的同时还在决定您的贷款调整,这将违反联邦和其他的抵押贷款的相关法律,专业的律师可以帮助您寻回合理的权益。这种房产变卖同时进行贷款调整的做法非常普遍,被叫做dual tracking。根据法律的规定,房主停止支付房款不履行还款义务的120天内,债主不可以变卖房屋。同时若房主提交了完整的损失减少申请并且申请处于未决状态,债主也不可以开始房屋变卖程序。如果您认为您的债主在进行dual tracking, 您一定要向律师咨询,并且将您的情况告诉您的律师。

猶太大律師團隊的領帶下,朱&施联合律师楼的资深犹太律师团队擅处理各类移民,民事,刑事案件。除此之外,朱&施聯合律師樓還在H1B签证申请,OPT延期,合法轉身分,身份‘被盗,投資移民,海關扣押,政府罰單,醫療罰單,稅局查稅,房屋局查稅,轉身分等各類移民申請方面有多年經驗,卓有成效,成功案例,歡迎大家踴躍諮詢!

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