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租务纠纷

安家立业是移民来美定居的必经之路。在纽约生活的移民,初来乍到时租住房屋,立业扎根后买房出租房屋,已成为大家所熟知的生活方式。房屋租赁在移民的生活中扮演着重要角色,它既关系着一部分移民的居住问题,也牵连着另一部分移民的收入问题。以下针对纽约的广大移民朋友经常来电询问的有关房屋出租方面的法律问题,由朱&施联合律师楼的房地产律师予以简要回答,希望对存在该方面疑惑的移民朋友有所助益:

  • 在何种情形下房东可驱逐房客?驱逐房客应当采用何种方式才合法?

答:通常,房东可以通过在适当的法庭启动“Summary Eviction Proceeding”来驱逐房客。其中,对于到期未支付协议之租金的房客,房东可以启动Summary Nonpayment Proceeding驱逐房客并收回尚未支付的租金。若租客显著违反租约下的重要义务,例如非法使用房屋、对居住环境造成滋扰、未经允许超期居留等,则房东可启动Summary Holdover Proceedings来保障这些利益。请注意这些程序都必须严格遵守相应法定程序才能获得成功,因此办理时请仔细咨询律师。

必须提醒房东的是,在驱逐房客时,只能通过政府官员执行法庭的令状来实现,房东不得自行使用任何非法方式驱逐房客。例如暴力威胁、将房客锁于门外、故意切断水电气等基本服务、扣押房客的家具等等,都属于非法的驱逐方式。若房东无视法律,霸王硬上弓,其效果反而适得其反,甚至有可能被房客以法律诉讼索取赔偿,并受到民事、刑事之处罚。

 

  • 冬季将至,纽约对出租房屋的供暖是如何规定的?

答:纽约规定,对于多住宅(multiple dwelling)之房客,从十月一日至五月三十一日,早六点到晚十点间,当室外气温低于华氏五十五度,住宅内需加温到至少六十八度,而从晚十点到早六点,则当室外气温低于华氏四十度,住宅内温度需加温到至少五十五度。

 

  • 请问关于房屋出租的押金有何规定?房客迁出时是否必须全数退还?

答:房东应在租约终止时或终止后的合理期间内向房客退还担保押金,但是退还时可对押金予以“合法扣除”。合法扣除押金主要有两种情况:(1)当房客损害公寓时,若不属于自然损耗,房东可从押金中扣除合理的修缮费用;(2)当房客有尚未支付的租金时,房东可从押金中扣除所欠租金。

 

  • 对于没有租约按月交租的“月租房客”(Month-to-month Tenants)在终止租约方面有何规定?

答:这要看房屋是在纽约市外还是市内。若在纽约市外,则房东或房客皆可在租期到达前给予对方至少提前一个月的通知来终止租赁。倘若在纽约市内,则房东有义务在租期到达前送达房客提前三十天的书面通知,其中须说明房东选择终止租赁,并且假如房客不在到期时搬离则房东将提起诉讼对房客进行驱逐。

 

以上仅仅是对房东房客纠纷当中一些常见问题的简要说明,在房屋租赁方面还有很多具体的法律规定,加上在实际办理过程当中,因个案的情况不同,所采取的步骤和手段也会有所区别。请有需要的移民朋友在发生该类问题时及时请教有经验的律师,以求最大限度保障您的利益。

朱&施联合律师楼常年经办房东房客案件,解决租赁纠纷,经验可靠,信誉卓著,擅长运用多种法律手段为移民争取最佳利益。其具有高度责任心的律师团队亦在房地产买卖方面有长足经验,为客户提供搞质量高效率的服务,以满足移民在住房方面的法律需要。


破产申请

美国的破产法与中国破产法最大的一个区别就是美国破产法允许个人申请破产,而在中国个人是不允许申请破产的。破产可以免除债务人部份的债务,但是破产也会对个人的信誉造成严重的损害,因此一般来讲没有遇到特殊的情形,个人也是不会向法院申请破产的。那麽美国的个人遇到什麽情形会考虑到申请破产呢?

1. 免除偿还债务的法律责任
消除债务人债务的法律程序被称为债务免除。债务免除的目标是清除债务人身上的债务,让他重新开始。通过直接破产或债务重整可免除其全部或部分债务。

2. 阻止出售您抵押的房子并使您能付清未偿还的抵押
如果您抵押的房子要被出售,破产法第十三章会在出售前阻止。但破产法不会免除您未偿还的财产抵押,并会制定一个计画让您偿还抵押欠款。

3. 阻止车子或其他财产被占有
即使债主占有了您的车子,申请破产也可迫使他们归还车子或其他的财产(前提:破产及时申请并通过)。之前没得到的薪水会在第十三章的还债计画中被确认。这之後您没必要继续支付给金融公司,而是把每月要支付的金额转交给法院指定的委托人,由他转给金融公司。

4. 减少或减免高额医疗费
有时,突然遭遇不幸或才发现的大病能彻底击垮一个家庭。很多家庭因此需要慎重抉择所有开销。通常,那些平日中看上去很重要的帐单会因为家中某个至爱的人重病需要巨额医疗费而被搁置。申请直接破产能在很大程度上的减少医疗费用。

5. 摆脱无耻债主的无理要求
有些债主期望从您这得到比实际债务多的钱。破产法因此支持您大胆对这些债主的无理要求说不。破产法律师能为您提供所需要的支援和援助以协助您对抗这样的债主。有本领的律师能帮助一个单枪匹马的债务人成功对抗一个大债主。通过律师申请破产能阻止债主的欺诈性行为。

6. 失业
研究表明,失业是人们申请破产的常见理由之一。很容易理解,一个家庭在两个人甚至一个人的经济支持下都过得去。他们能相对轻松地负担正常债务、参加活动、支付常规的帐单。但是突然夫妻双方或其中一方失业,家庭就要从两个人的支撑变为一人支撑,甚至是没有人支撑。失业还和高额医药费紧密关联,因为失业就意味着失去了曾经雇主提供的各种保险。如果不幸这两个因素碰到了一起会形成难以逾越的大山,惟有通过破产才能解决。

7. 停止债主无止的纠缠
有些债主并不完全按规定执行催债行为。他们以蛮缠的行为持续不断地往某一债务人家中打电话。这种不道德的行为是不合法的。因此,破产法公开限制并禁止债权人向债务人打纠缠电话和行使其他不合适的行为。

8. 重新接通或防止水电被切断
很多原因都是互相关联的。如果您的房子快要被出售、水电可能就要被切断。申请破产能阻止水电公司切断水电,从而不会让您处於黑暗之中。

9. 不再扣押债务人工资
破产法第七章阻止扣押债务人的工资。扣押工资是指扣押债务人的周薪以至於最起码的生活保障都不留。破产法第七章允许债务人购买自己和家庭的生活必需品。破产法第十三章也有这方面的规定。


移民如何合法更改姓名

移民在美国生活,各类有效身份证件,比如护照、绿卡、工卡、驾照、非驾照ID、社会安全卡、回美证等等都是不可或缺证明自己有效身份或者合法就业的文件。除此之外,一些银行账户、各种账单、保险、学生证、成绩单、工作卡、薪水单、租约等材料也会在移民申请乃至移民生活的点点滴滴中起到举足轻重的作用。但是,由于有的移民在没有成爲美国公民前,因爲各种原因,在不同文件和证件中签署不同名字或者使用不同姓名,给他们的移民生活造成了各种困扰,甚至成爲这些移民在移民申请、政府福利或入籍过程中遇到的绊脚石。

特别是,由于姓名的不一致,当申请人入籍后,申请政府部门处理某些事务时,例如申请美国护照、社会安全福利等,往往因爲名字不符或者有异而産生诸多麻烦,要口头证明含有不同姓名文件或证件的持有人是同一人是十分困难。因爲联邦政府所有机关,只接受入籍证书所显示的唯一合法名字。更严重的是,如今,美国信用被盗犯罪猖獗,前来本律师楼咨询和委托本律师楼办理信用被盗的客人明显增多。但是,在处理信用被盗争夺合法权益的时候,如果姓名不统一,阻力则增加不少,因爲银行部门和相关信用机构不会单方面承认不同姓名账户拥有者是同一个人。

  • 小孩改名

许多境外出生的移民小孩,在移民入境时用中文名字,但在学校或执照上却使用英文名字,在美国上学的时候,虽然美国人对这些移民的小孩很热情,但由于很难发音,而对小孩的成长生活造成了一些困扰,对小孩来说也许不是一件太好的事情。由于这些因素的影响,给小孩改名字成爲许多家长需要提早著手的事宜。

小孩改名不能够在入籍时申请,因爲儿童入籍,属于行政程序,无需经由法庭认可和法官宣誓,但同时也失去了合法改名的权利。所以,根据法律要求,儿童改名需要其监护人作爲申请人向法庭申请。

在美国,由于每个州的司法管辖不同,所以每个州改名字的法律程序也不同。一般来说,孩子改名字需要父母双方的同意,向法院提交书面的申请表,缴纳申请费,在接收到法院的上庭通知后,要提交孩子的出生公证、父母的结婚证等,在见法官的时候,需要准备法官可能会问的一些基本问题,比如爲什么要改名字?原来的名字爲什么不好?等等。当然,如果父母双方只有一方同意改名字程序就相对複杂了。本律师楼帮助未成年人的父母单方同意情况下改名字有丰富经验,如有更多问题,请直接联系本律师楼,爲您免费咨询。

  • 成年人改名

成年人改名字可以有两种选择:

一、入籍时改名字:是最便捷的途径,由于司法入籍需经法官宣誓程序办理,因此申请人只需在入籍面试时,向移民官提出改名要求即可。

二、向当地法院提交申请:如果错过了入籍时改名字或者在入籍前就需要改名字,则需向当地法院提交申请。
在纽约州,申请改名字要求如下一些文件,比如出生纸的原件及複印件姓名更改申请表,缴纳申请费等等,如果姓名更改需要在最高法院,可能还要申请法院干涉。在提交姓名更改申请之后,则需要完成法官面试以及登报等事宜。

在犹太大律师团队的领带下,朱&施联合律师楼,在帮助儿童和成年人申请办理更改姓名,申请及更换各类ID等方面有多年经验,卓有成效,成功案例,欢迎大家踊跃咨询!
(本律师楼爲中城纽约交通局DMV唯一指定广告发布律师楼)

 


意外伤害

遇到意外人体伤害时,华人很少找律师,经常在这方面吃大亏。究其原因主要是:

1、“多一事不如少一事”的处世哲学;
2、没有身份打黑工,怕被暴露;
3、担心遭到不良律师的欺骗敲诈等等,其实这些想法都是不正确的。因为这类案件,都是打赢官司才收律师费的;而且美国法律讲究人人平等,没有身份的人也不能被歧视。

人体伤害事件千万别自认倒霉常见的人体伤害事件,主要有:

1、车辆​​交通事故,被公交车、汽车、自行车撞伤;
2、某人在某建筑物受伤,或从建筑物摔落下来而受伤,起因是建筑物构造的缺陷,或人行道上的一个坑,没有定时维修的楼梯或电梯;
3、在工地上,从脚手架上摔落受伤,或被高处落下的物体砸中头部等等,导致可怕的事故。

凡是由於别人的过错而受伤,受伤者应该寻求人体伤害律师帮助,得到合理的赔偿,包括:

1、报销所有的医药治疗费用;
2、因伤而丧失的工资:比如你受伤前年薪是三万,伤後只能找到年薪两万的工作,如果你二十年後退休,你应该得到二十万的赔偿;
3、肉体上的痛苦,精神、情感​​上的打击,以致恐惧、愤怒,以及生活享受的损失等等,都可以得到赔偿金;
4、伤者的配偶也有资格索偿,因为配偶要照顾伤者,承担了更多的家庭责任和家务……

选对律师拿到合理伤害理赔

也许你说,我办了意外伤害保险,不需要找律师。这恰恰是保险公司求之不得的!一般人缺乏经验和法律知识,很难算出真正的损失,一些不良的保险公司会趁你没有律师的时候,尽快以最低赔偿与你结案完事。这些保险公司心知肚明,律师替你争取的赔偿,比你自己争取到的多很多,否则也不会有专门办理受伤案件的律师了。

人体伤害理赔有无身份同样对待

身份是否合法?是华人打官司前很关注的问题。那麽游客或非法移民,是否可以进行伤害案的诉讼呢?

在街上被撞伤,或掉进地上的坑,游客与美国人或者美国永久居留权的人享有一样的权利,把伤害事件告上法庭,不应该有任何形式和方式的顾虑。身份有问题的、证件或签证过期、或其它情形的人,如果遭遇意外伤害或死亡,不能因为身份问题而和他人有区别,而且有的法庭根本不能问移民的身份。在美国,歧视行为是非常不被认同的。

 

 


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