如何面对并处理房屋局罚单
在美国,住房的不当使用轻者会面临违反房屋租赁合同,重者会收到房屋局罚单。近几年来,最常见的房屋违规有三类:
- 非法短租,早在2016年,包括纽约在内的多个城市就发表声明,规定短租房屋是违法行为,属于非法经营。因此,无论是通过哪种渠道,通过短租闲置住房获得盈利,是不被允许的;
- 地下室出租属于非法出租。出于光照、空气、出口的考虑,地下室不适宜居住,因此绝对不能用作普通住房进行出租;
- 违章加建改造,房屋的改造需要向专业的咨询师咨询,不允许擅自改建、加建房屋内外的设施。
房屋局会开出哪些罚单?
由房屋局Department of Building(简称DOB)开出的罚单主要有两种:ECB Violation和DOB Violation,前者占了大多数。
--->ECB Violation
ECB罚单通常由五部分组成:
- 违章物业信息:这部分详细介绍了违章人的姓名,违规的具体内容及被发现的日期;
- 违章修改命令:这个部分包含审查员对违章的详细描写和需要采取的补救措施,其中INFRACTION CODE 是房屋局电脑生成的罚款号码,违反者可以通过该号码在房屋局官网查找寻罚款金额;SECTION OF LAW是违章所违反的法规章节;VIOLATION CONDITION OVSERVED是房屋局检查员对违章的描述;REDEMY是房屋局给出的建议解决方案;
- 违章修改的限期及出庭日期:这个部分详述了修改限期日期,如果房屋局同意违规者可以自行修改,违规者就不需要参加听证会,在指定日期前补正违反行为即可;如果修改限期日期没有被注明,或者如果违规者希望为违章进行申诉,则必须依照房屋局给出的时间地点参与听证会;
- 修改限期: 这是楼宇局给出的最后自行修改的期限。通常会给出35天的时间作为最后期限,如果该部分为空白,则违章者必须参加听证会;
- 听证会资讯Hearing Information:是举行听证会的时间以及地点。如果违章者在没有任何通知或申请的情况下,缺席听证会,ECB将把罚款增加到最大,通常是5倍标准惩罚数额。
ECB通常有两种罚单:
- Non-Hazardous(无危险的违章),对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房管局通常给出35天时间自行更正, 只要在该期限内更正行为,就能避免听证会和罚款。
- Hazardous(危险的违章),危险的违章和屡次违章被视为情形严重的违规,要求出席ECB听证会解决。
--->DOB Violation
一些违规通知不要求出席 ECB 的听证会,但必须支付罚金,此类违规通知为“房屋局违规通知”或“DOB 违规通知”。
对于房屋违规行为,标准罚款通常500美元到2000美元不等,
当收到房屋局罚单时,我们应当怎么处理?
对于违规的解决方式,通常有以下三种:
- 改正:对于初次违章者,如果此违章被视为“无危险”,房管局通常在 “Cure”栏目中表明 “Yes”;给出35天时间自行更正,,该解决方案的好处是可以避免听证会和罚款,但只有轻微违反才会收到此类罚单;
- 延期:对于某些符合条件的违规,房管局会同意给与延期。在听证会前,违章者可以通过邮件申请,如果成功,惩罚数额可以减半,违规者也可以在听证会上提出申请。
- 减缓:对于某些违章,如果违规者能在第一个听证会前改正了违章并提供证明, ECB法官可能允许减半罚款。
违反者收到违规通知(NOV)后,有些事项需要特别注意:
- 应当检查是否给出了修改日期,如果给了一个修改日期,则必须在该日期前纠正 NOV 中所述的违规,并向行政执法部门提交纠正证明(又称 AEU-2 表)。违反者还必须提供公证证明,证明房检员观察到的违规已得到解决。违规者可以将已经纠正违反行为的照片发送给房管局以示证明。在违规行为及时消除的情况下,房管局通常会取消罚金。
- 若违规通知中没有改正日期,就必须缴纳罚款,在缴纳应当缴纳的罚金后,违反者仍然有义务停止、修复违反行为,并且向行政执法部门提交纠正的证明。
- 是否要求参加听证尤为重要。因为对于此类违反通知,违反者应当特别主意,尽快支付罚金,否则就会产生大量的积累利息,逾期处理会使得罚款金额大幅增加,带来更多的经济损失。
- 对于要求参加听证会的违规通知,违规者必须参加听证会,在听证会上对违规提出抗辩,并给出解释。应当出席而不出席听证会的业主或受访者将会收到高达 $25,000 的 罚款。
我们应该如何避免房屋违规?
了解本地法律是避免违法最好的途径,住房合同作为最基本的文件,通常会罗列法律规定的重要禁止性条款,因此,租房时首先应当详细阅读租房合同,了解作为租户、占有人应当承担的义务。在面临罚单时,切勿抱有侥幸心理,企图通过逃避的方式解决问题,应当尽快寻求律师的帮助,通过法律途径解决问题,维护自己的合法权益。
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