租务纠纷

安家立业是移民来美定居的必经之路。在纽约生活的移民,初来乍到时租住房屋,立业扎根后买房出租房屋,已成为大家所熟知的生活方式。房屋租赁在移民的生活中扮演着重要角色,它既关系着一部分移民的居住问题,也牵连着另一部分移民的收入问题。以下针对纽约的广大移民朋友经常来电询问的有关房屋出租方面的法律问题,由朱&施联合律师楼的房地产律师予以简要回答,希望对存在该方面疑惑的移民朋友有所助益:

 

  1. 在何种情形下房东可驱逐房客?驱逐房客应当采用何种方式才合法?

答:通常,房东可以通过在适当的法庭启动“Summary Eviction Proceeding”来驱逐房客。其中,对于到期未支付协议之租金的房客,房东可以启动Summary Nonpayment Proceeding驱逐房客并收回尚未支付的租金。若租客显著违反租约下的重要义务,例如非法使用房屋、对居住环境造成滋扰、未经允许超期居留等,则房东可启动Summary Holdover Proceedings来保障这些利益。请注意这些程序都必须严格遵守相应法定程序才能获得成功,因此办理时请仔细咨询律师。

必须提醒房东的是,在驱逐房客时,只能通过政府官员执行法庭的令状来实现,房东不得自行使用任何非法方式驱逐房客。例如暴力威胁、将房客锁于门外、故意切断水电气等基本服务、扣押房客的家具等等,都属于非法的驱逐方式。若房东无视法律,霸王硬上弓,其效果反而适得其反,甚至有可能被房客以法律诉讼索取赔偿,并受到民事、刑事之处罚。

  1. 冬季将至,纽约对出租房屋的供暖是如何规定的?

答:纽约规定,对于多住宅(multiple dwelling)之房客,从十月一日至五月三十一日,早六点到晚十点间,当室外气温低于华氏五十五度,住宅内需加温到至少六十八度,而从晚十点到早六点,则当室外气温低于华氏四十度,住宅内温度需加温到至少五十五度。

  1. 请问关于房屋出租的押金有何规定?房客迁出时是否必须全数退还?

答:房东应在租约终止时或终止后的合理期间内向房客退还担保押金,但是退还时可对押金予以“合法扣除”。合法扣除押金主要有两种情况:(1)当房客损害公寓时,若不属于自然损耗,房东可从押金中扣除合理的修缮费用;(2)当房客有尚未支付的租金时,房东可从押金中扣除所欠租金。

  1. 对于没有租约按月交租的“月租房客”(Month-to-month Tenants)在终止租约方面有何规定?

答:这要看房屋是在纽约市外还是市内。若在纽约市外,则房东或房客皆可在租期到达前给予对方至少提前一个月的通知来终止租赁。倘若在纽约市内,则房东有义务在租期到达前送达房客提前三十天的书面通知,其中须说明房东选择终止租赁,并且假如房客不在到期时搬离则房东将提起诉讼对房客进行驱逐。

以上仅仅是对房东房客纠纷当中一些常见问题的简要说明,在房屋租赁方面还有很多具体的法律规定,加上在实际办理过程当中,因个案的情况不同,所采取的步骤和手段也会有所区别。请有需要的移民朋友在发生该类问题时及时请教有经验的律师,以求最大限度保障您的利益。

朱&施联合律师楼常年经办房东房客案件,解决租赁纠纷,经验可靠,信誉卓著,擅长运用多种法律手段为移民争取最佳利益。其具有高度责任心的律师团队亦在房地产买卖方面有长足经验,为客户提供搞质量高效率的服务,以满足移民在住房方面的法律需要。

租务纠纷 was last modified: 五月 26th, 2017 by mblaw